2011年9月8日

●承諾証明情報あれこれ
・所有権移転請求権の仮登記に後れて仮差押登記（権利者Ａ）がされている場合に仮登記の本登記をする際、Ａの承諾証明情報が必要
・地上権設定登記に後れて仮差押登記（権利者Ａ）がされている場合に地代減額変更登記を付記登記でするには、Ａの承諾証明情報が必要
・抵当権の利率引き上げ変更の登記は、高順位抵当権者の承諾があれば付記登記で、なければ主登記でなされる。承諾がないと登記できないわけではない
・根抵当権の一部譲渡の要件は①元本確定前②根抵当権者と譲受人間の契約③根抵当権設定者の承諾
ただし、仮登記の段階ではまだ③の添付は必要ない
・差押え登記がなされたあと競売することになると、その不動産に設定されている抵当権などが抹消されるが、これは裁判所書記官からの嘱託による。∴わざわざ抵当権者たちの承諾証明しなくてよい
・地上権を目的とする賃借権設定登記申請には、地上権設定者の承諾は別にいらない。
∵地上権は物権であり、どうこうするのは権利者の自由なので

●印鑑証明書の期限
申請書に記名押印した者の印鑑証明書は、作成後３ヶ月以内のもの。
登記上の利害関係を有する第三者の承諾書についても、記名押印の上印鑑証明書を添付するが、こちらは作成期間の制限なし。
印鑑証明書は、住所に変更がなければ住所証明情報として添付することもできる

●電子申請
登記事項証明書の添付を要する場合、代わりに照会番号を送信する

●原本還付請求ができない書面
印鑑証明書…申請書／承諾証明情報／代理権限証明情報に押印した者のもの
当該申請のためにのみ作成された委任状
当該申請のためにのみ作成されたその他の書類（登記原因証明情報など）

●登録免許税
・転抵当権設定登記…不動産１個につき金1,000円
・申請を取り下げた／申請が却下された場合、登録免許税は申し出をするまでもなく還付してもらえる
・印紙の再使用申出は申請取下げのときのみ可、却下のときは不可
・納付は印紙か現金で。現金でするときは、直接登記所で払うのではなく、郵便局や日本銀行などへ。
・地上権、永小作権、賃借権、採石権の権利者が所有権を取得し、所有権移転登記を申請するとき、登録免許税は本来必要な額の100分の50でよい。これらの権利が期間満了していても同様
・「遺贈」を原因とする所有権移転登記…原則1,000分の20
ただし、受遺者が相続人であり、その旨の証明をしたときは、相続と同視して1000分の4にまけてもらえる
・同一不動産を目的とし、同一人を名義人として数個の抵当権設定登記がなされているとき、一つの申請情報でまとめて抹消登記をすることができる。この場合の登録免許税は、不動産１個につき金1,000円でよい。



少ないな。

2011年9月7日

今日の勉強、覚書。

●農地法の許可が必要なもの、不要なもの

遺産分割による贈与は必要
遺産分割は不要

特定遺贈は、受遺者が相続人であっても必要
包括遺贈は不要

死因贈与も「贈与」と言ってもうてるので必要

権能なき社団の代表者変更に伴う委任の終了は不要
なぜなら実質その社団が引き続き使い続けることに変わりはないから

●遺産分割関係あれこれ
相続が生じ、相続人が複数いた場合、相続財産はまず彼らの共有となる。
それを、何とか分け分けしてそれぞれの単独財産にするのが「遺産分割」
遺産分割の仕方は
①指定分割（被相続人が遺言により指定）→遺言が無効or遺言執行者がいない場合は協議する余地あり
②協議分割（相続人間で話し合う）
③審判分割（裁判所に決めてもらう）
の３パターン。
相続財産が不動産１つしかないなど、分割するって言っても…ねえ。という場合、
唯一の不動産は相続人Ａさんのみに相続させる代わりに、元々Ａさんが持っていた別の不動産をもう一人の相続人Ｂさんにあげて、トントンにしましょう。というのが「遺産分割による贈与」

●共有物分割
一筆の土地を共有している（Ａが２分の１、Ｂが２分の１）
→まず分筆登記で半分に割る。すると、Ａが２分の１、Ｂが２分の１で共有する土地が２コできる
→１つはＡからＢへ、もう１つはＢからＡへ持分全部移転
※このときの所有権持分全部移転登記の原因を「共有物分割」として申請することができる
→めでたくＡさんの土地とＢさんの土地に分けられました

●農地法許可と相続
売主が死亡した後、農地法の許可が下りた場合
所有権移転の効力発生前に相続が発生していることになるため、まず相続による移転登記、次に売買による移転登記

買主が死亡した後、農地法の許可が下りた場合
許可が下りた時点で所有権移転の効力が発生することになるが、効力発生させようと思ったら肝心の当事者がもういない。ということで無効になる。
買主の相続人を所有者にするには、改めてその相続人について許可をとるべし。

●農地法許可あれこれ
農地法の許可とる時には「ＡさんとＢさんが持ち主になる予定」と言っておきながら、実際申請するときに「Ａさん（だけ）に所有権移転」→これダメ
農地法の許可書に記載されている地積と、登記簿に記載されている地積が違っていても、地番その他の情報から「これとこれは明らかに同じ土地ですよね」と分かる場合は、その許可書で申請ＯＫ

●利益相反あれこれ
<これは利益相反だ>
株式会社とその代取が連帯債務者となり、会社所有の不動産に抵当権を設定
∵代取個人の債務を会社の財産で担保することになってしまう
<これは利益相反ではない>
会社の債務を担保するため、会社所有の不動産に抵当権を設定
その後、債務者を代取に変更
∵会社からしたら、債務肩代わりしてもらえるんやから損じゃない

●利害関係人
Ａの債務を担保するため、Ａ所有の不動産とＢ所有の不動産に共同抵当権を設定
その後、Ａ所有の不動産の抵当権のみを抹消するとき、Ｂは利害関係人にならない
∵「私はＡさんの債務を全額担保するためにこの不動産を差し出す所存です」というのは共同であってもなくても同じ。Ａの不動産が担保から外れても、改めて不利益が増すわけではない。